Vendre son terrain à un opérateur immobilier
Pour vendre son terrain à un opérateur immobilier, un certain nombre de démarches administratives doit d’abord être réalisé. Pour vous permettre d’appréhender cette procédure et réussir votre vente, Origami Conseils vous livre quelques informations pratiques.
Vendre son terrain à un opérateur immobilier, c’est en fait l’opportunité de valoriser son patrimoine.
Le prix de vente final de votre terrain sera en effet généralement supérieur à celui qui est négociable avec un particulier. C’est aussi une possibilité de bénéficier d’une fiscalité sur la plus-value plus avantageuse. Enfin, c’est un moyen de participer au projet de territoire et au développement de votre commune en travaillant avec un opérateur immobilier bien implanté localement et les personnalités publiques.
- Les + :
– 0 frais d’agence.
– L’opérateur immobilier est un acteur professionnel solvable.
– La vente s’effectue dans un cadre juridique encadré
Pour identifier le potentiel constructible de votre terrain, il faut d’abord identifier la nature des travaux autorisée par la commune. Le Plan Local d’Urbanisme, composé entre autres d’un document écrit et d’un document graphique doit donc faire l’objet d’une analyse intensive.
Premièrement, il faut localiser sa parcelle sur le document graphique et identifier le zonage réglementaire applicable. Deuxièmement, il faut appréhender le règlement écrit correspondant. Il faut identifier entre autres :
- Le type de constructions ou d’aménagements admis.
- L’emprise au sol admise.
- Les hauteurs admises.
- La nature des matériaux admis.
- Les règles relatives aux limites parcellaires.
- Les règles relatives aux stationnements.
- Les règles relatives au traitement paysager.
Enfin, il faut vérifier que la parcelle n’est pas soumise à d’autres réglementations. Il faut notamment vérifier que la parcelle ne se situe pas dans le périmètre d’un ou plusieurs monuments historiques ou dans un secteur dit protégé.
En fin de compte, ce travail permet d’analyser la faisabilité d’un projet immobilier. Il permet en effet de connaitre la nature des constructions envisageables sur votre terrain (maisons individuelles, logements collectifs, bureaux, commerces), leurs nombres (nombre de maison, nombre d’appartements…), les surfaces planchers et habitables estimatives maximales constructibles ainsi que le nombre de stationnements à aménager à l’échelle de votre terrain.
Cette étude de faisabilité sert ensuite de base à l’évaluation du prix de vente de votre terrain. Elle permet en définitive de comprendre rapidement si l’appel à un opérateur immobilier est une bonne solution ou non.
Pour estimer le prix de vente de votre terrain, différentes données, dans les grandes lignes, sont à considérer :
- Marché immobilier local
Il faut analyser le marché immobilier local et notamment identifier les opérations immobilières locales identiques à celle projetée sur votre terrain. Pour cela, il est possible de se rendre, sur les plateformes « Bien ici« , « Se loger » ou encore les sites web des opérateurs immobiliers locaux qui regorgent d’informations.
Cette analyse permet en définitive d’identifier un prix de vente moyen par m².
- Coûts de construction et d’aménagement
Ici, il faut estimer les coûts de construction et d’aménagement de l’opération immobilière visée ainsi que le coût des concessionnaires. Les caractéristiques du terrain (accessibilité, dimensions, altimétrie, environnement immédiat) impactent conséquemment ces derniers. C’est pourquoi, il est souvent nécessaire de faire appel à une économiste local et un bureau d’études VRD.
- Coûts d’études et taxes relatifs
Il faut aussi estimer les coûts des études préalables :
– Coût des études géotechniques.
– Coût des études pollution.
– Coût des études amiante/plomb.
– Cout des études « parasites ».
– Frais de géomètre.
– Référé Préventif.
– Coût de la démolition des bâtiments existants si besoin.Pour ce faire, il est courant, en règle générale, de contacter directement des entreprises locales pour réclamer des devis.
Il faut par ailleurs estimer les taxes inhérentes au projet :
– Taxes relatives à l’archéologie préventive
– Taxes d’aménagement
– Taxes de raccordements à l’égout.
4. Frais d’honoraires
Il faut par exemple estimer les frais d’honoraires liés à l’architecte, le bureau de contrôle, le Coordinateur SPS, l’assureur et des différents bureaux d’étude auxquels fait appel l’opérateur immobilier.5. Frais financiers, frais de commercialisation et de gestion relatif à l’opération
6. Etablir un bilan d’opération
Toutes ces données permettent en conclusion, à l’aide d’un bilan d’opération, d’établir le prix de vente final de votre terrain et d’analyser sur la base de se prix si l’opération est rentable économiquement pour l’opérateur immobilier.Toutefois, nous vous conseillons de faire appel aux services d’Origami Conseils pour cette étape, avant même de solliciter ou consulter tout opérateur immobilier local. Cette première estimation pourra ainsi être confrontée à celles des opérateurs immobiliers et constituer un outil final de négociation.
Se rapprocher de la mairie dans le cadre d’une éventuelle vente est généralement une très bonne idée.
Cela permet d’échanger sur le projet et de vérifier qu’il n’y a pas d’objections ou de préconisations particulières. La mairie, pour ces raisons, est un allié de choix dans le cadre d’une opération immobilière et ne doit en aucun cas être évincée.
Nous vous conseillons en somme de consulter plusieurs opérateurs immobiliers locaux ou nationaux afin de recevoir une ou plusieurs offres d’achat. L’idéal est en fait de rédiger un cahier des charges exprimant vos attentes et celles de la mairie, le délai et les modalités de réponses. Plus le cahier des charges sera précis, plus, en fin de compte, il est facile de comparer les offres réceptionnées pour identifier l’opérateur final.
Premièrement, pour vendre son terrain, il faut signer l’offre d’achat faite par l’opérateur immobilier lauréat. Cette offre d’achat précise généralement le prix d’acquisition, la nature du programme immobilier visé, la nature des conditions suspensives ou encore le planning d’acquisition projeté.
Pour concrétiser cette offre d’achat et vendre son terrain, il faut ensuite, signer une promesse de vente chez le notaire. Cette promesse rappelle somme toute les conditions principales d’acquisition du terrain préalablement fixées avec l’opérateur immobilier.
Les conditions suspensives usuelles, au profit de l’opérateur sont alors généralement les suivantes :
– Obtention d’un permis de construire, purgé de tout recours et retrait.
– Que le terrain ne fasse pas l’objet de contraintes archéologiques ou de nuisances anormales sur la nature du sol susceptibles de remettre en cause les délais d’instruction, de réalisation ou l’équilibre financier final de l’opération projetée.
– Que ne soit pas exercé par le preneur en place, s’il en existe un, par la commune ou tout autre organisme pouvant en bénéficier des droits de préemption pouvant résulter des dispositions légales.
Dans quelles temporalités, les conditions suspensives sont-elles levées ?
Les études relatives à l’opération visée et mentionnées dans la promesse de vente sont en théorie à la charge exclusive de l’opérateur immobilier. La réalisation de ces études se fait généralement dans un délai maximal de 3 mois après la signature de la promesse de vente.
L’élaboration du permis de construire est quant à elle automatique à la charge de l’opérateur immobilier et de ces équipes. Son dépôt intervient généralement dans un délai qui varie entre 3 et 6 mois après la signature. Le délai de recours et de retrait sera de 3 mois.
En définitive, un délai général de 12 mois court entre la signature de la promesse et signature de l’acte authentique. La signature de l’acte authentique définitif de vente, ne pouvant en effet avoir lieu que lorsque l’ensemble des conditions suspensives ont été levées par l’opérateur immobilier.
Que se passe t’il si les conditions suspensives ne sont pas levées par l’opérateur immobilier ?
Si les conditions suspensives ne sont pas levées par l’opérateur immobilier, deux hypothèses se présentent en cas général :
– Au regard des contraintes qui pèsent éventuellement sur l’opération (contraintes géotechniques, pollution, amiante), l’opérateur peut essayer de renégocier le prix d’acquisition de votre terrain.
La signature d’un avenant à la promesse chez le notaire sera alors nécessaire.
– Au regard des contraintes qui pèsent sur l’opération, la finalisation de la transaction ne se fait pas. Si c’est le cas alors vous percevrez une indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente, et dont le montant est préalablement établi, en contrepartie de l’exclusivité que vous avez consenti à l’opérateur immobilier.
La dernière étape pour vendre son terrain consiste à signer chez le notaire l’acte authentique de vente définitif. Le notaire authentifie l’acte de vente, vous verse le montant du prix de votre terrain et remet les clefs de votre terrain à l’opérateur immobilier. Vous êtes libérés de tout contact avec l’opérateur immobilier.