Obtenir son Permis de Construire
Le dépôt d’un dossier de permis de construire et l’obtention de l’autorisation administrative correspondante sont des préalables nécessaires et obligatoires pour construire un bâtiment ou réaliser certains travaux. Pour appréhender au mieux cette procédure, Origami Conseil vous donne donc quelques informations pratiques.
La demande de Permis de Construire s’adresse, de façon générale, à toute personne physique ou morale projetant de réaliser certains travaux. Il peut s’agir, par exemple, du propriétaire d’un terrain, d’un mandataire ou d’une entreprise autorisée à effectuer les travaux.
Le Permis de Construire est obligatoire, lorsque vous projetez, par exemple de:
- construire une maison sur un terrain nu.
- construire des annexes extérieures (notamment abris de jardin) dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est égale ou supérieure à 20 m².
- réaliser des travaux d’agrandissement, d’extension, de surélévation, d’aménagement des combles pour lesquels la surface de plancher ou emprise au sol est supérieure ou égale à 40 m² en zone urbaine du PLU. Si votre parcelle n’est pas dans la zone urbaine du PLU, un permis de construire sera nécessaire lorsque la surface de plancher ou emprise au sol des constructions est égale ou supérieure à 20 m².
- d’aménager une piscine dont le bassin à une superficie supérieure ou égale à 100 m².
- de changer la destination d’une construction et modifier sa structure porteuse et son aspect extérieu
Une fois la nature des travaux projetés identifiés, il faut effectivement vérifier que la commune les autorise. Le Plan Local d’Urbanisme de votre commune doit donc ainsi faire l’objet d’une analyse.
Premièrement, il faut localiser la parcelle du projet sur le document graphique et identifier le zonage réglementaire applicable. Deuxièmement, il faut appréhender le règlement écrit correspondant. Il faut identifier entre autres :
- Le type de constructions ou d’aménagement admis.
- Les hauteurs admises par le PLU.
- La nature des matériaux admise.
- Les règles relatives aux limites parcellaires admises.
- Les règles relatives aux stationnement admises.
- Les règles relatives au traitement paysager admises.
- Les règles relatives à l’emprise au sol admises.
Enfin, il faut vérifier que la parcelle n’est pas soumise à d’autres réglementations. La parcelle se situe t’elle dans le périmètre d’un ou plusieurs monuments historiques ou dans un secteur dit protégé ? Dans ce cas, un Architecte des Bâtiments de France sera consulté et le délai d’instruction de votre demande alors augmenté.
Pour expliciter le projet au service instructeur, le dossier, d’une façon générale, doit contenir un formulaire CERFA et une série de pièces graphiques :
- PC1 : un plan de situation du terrain.
Il permet globalement de situer votre terrain à l’échelle de la commune et d’identifier les règle d’urbanisme applicables. - PC2 : un plan de masse de la construction à édifier ou à modifier.
Il permet de présenter et décrire le terrain et la construction projetée grâce à une vue de dessus. Il fait également apparaître de nombreuses informations (orientation du terrain, limite cotées du terrain, courbes de niveau, éléments existants sur le terrain, éléments futurs sur le terrain, points de prises de vues photographiques). Un plan masse actuel et futur sont, qui plus est, souvent nécessaires pour la clarté du dossier. - PC3 : Un plan de coupe du terrain et de la construction.
Il fait apparaitre le profil et les niveaux du terrain naturel et du terrain projeté ainsi que le profil, hauteurs et distance de la construction existante et projetée par rapport au terrain et limites. - PC4 : une notice descriptive.
Elle permet de décrire le terrain, de présenter le projet et de justifier pour ainsi dire ses choix. - PC5 : un plan des façades et des toitures.
Il permet d’apprécier l’aspect extérieur de la construction existante et future ainsi que toutes les dimensions correspondantes. - PC6 : un document graphique.
Il permet d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement notamment depuis l’espace public. A cet effet, il prend la forme d’un croquis à la main, d’un montage photographique ou d’une simulation 3D. - PC7 et P8 : deux photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et lointain.
Elles permettent d’apprécier la nature des constructions à proximité immédiate du projet et celles plus distantes.
Toutefois, d’autres pièces peuvent être nécessaires suivant les caractéristiques et la localisation du projet.
Le dépôt du dossier se fait auprès de l’autorité compétente en matière d’instruction et généralement auprès de la mairie. Le dépôt se fait couramment :
- Par voie dématérialisée.
Le récépissé de dépôt de votre demande prend alors la forme d’un accusé de réception électronique. Ce mail doit être précieusement conservé car il marque le début d’instruction du dossier et permet de connaitre le numéro d’enregistrement de la demande. - Par LRAR.
Le récépissé de dépôt prend alors la forme d’un accusé de réception papier. Ce document doit être précieusement conservé car il marque le début d’instruction du dossier et permet de connaitre le numéro d’enregistrement de la demande. - En main propre.
Le récépissé de dépôt prend alors la forme d’un accusé de réception papier. Ce document doit être précieusement conservé car il marque le début d’instruction du dossier et permet de connaitre le numéro d’enregistrement de la demande.
En principe, le délai d’instruction est de 2 à 3 mois. Cependant, dans certains cas particuliers (secteur protégé, monuments historiques, parc national, pièces manquantes)le délai d’instruction sera supérieur. Le Service instructeur dispose d’ailleurs d’un mois à compter du dépôt du dossier pour vous le notifier.
A l’issu de délai d’instruction, la commune vous transmet en général la décision administrative. La décision prend la forme d’un arrêté administratif signé par votre maire. Plusieurs cas sont alors possibles :
- Transmission d’une autorisation administrative si le dossier est complet et le projet conforme à la réglementation. A ce sujet, certaines règles, prescriptions ou mesures à respecter dans le cadre du projet peuvent y être notifiées.
- Transmission d’un refus administratif, si le dossier est considéré incomplet ou non conforme à la réglementation. Les motifs de la décision, voies et délais de recours sont alors notifiés dans l’arrêté.
- Transmission d’un sursis à statuer. Votre demande n’est ni acceptée, ni refusée. Les motifs de la décision, voies et délais de recours seront alors notifiés dans l’arrêté.
Si toutefois à l’issue du délai d’instruction, aucune décision administrative ne vous parvient, alors votre demande est acceptée de manière tacite par la commune.
L’affichage d’un panneau réglementaire de 80 cm par 120 cm sur votre terrain sont effectivement obligatoires. Cet affichage doit notamment être visible depuis le domaine public. Il doit en l’occurrence rester en place pendant toute la durée du chantier. Des éléments essentiels doivent, qui plus est, figurer sur le panneau tels que : référence du dossier, date de délivrance de l’autorisation, nom du ou des bénéficiaires, nature du projet, hauteur de la ou des constructions projetées, superficie du terrain et adresse de la mairie ou le dossier peut être consulté.
Les travaux peuvent démarrer à l’issu du délai de recours. Ce délai est de deux mois à compter de la date d’affichage de votre autorisation. Avant de démarrer vos travaux, nous vous recommandons donc de demander aux autorités compétentes une attestation de non recours non retrait. Vous sécurisez ainsi votre projet.
Votre Permis de Construire est en théorie valide 3 ans. Il se périme, si passé ce délai, vous interrompez votre chantier plus d’1 an. Un droit de prolongation du délai de 2 fois 1 an existe toutefois.
La déclaration d’ouverture du chantier, avant le commencement de vos travaux, est obligatoire.
En conséquence, un formulaire Cerfa est à compléter et est à transmettre à l’autorité compétente.
La Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité de vos travaux est obligatoire. Un formulaire Cerfa est à compléter et doit être transmis à l’autorité compétente :
- Par voie dématérialisée.
- Par LRAR.
- En main propre.
L’autorité compétente peut attester ou contester la conformité de votre construction. Généralement, l’autorité compétente vient vérifier la conformité sur place. Elle dispose d’un délai, qui varie suivant le lieu de votre construction, pour le faire. Si votre projet est conforme, alors l’autorité compétente vous transmet une attestation attestant l’achèvement et la conformité de vos travaux.
Le défaut de Permis de Construire avant travaux ou l’exécution de travaux non conformes à celui-ci entraine des sanctions pénales. Les articles L.480-1 et suivants du code de l’urbanisme précisent les sanctions encourues dans ce cas.
Pour un Permis de Construire, le recours à une architecte n’est pas forcément obligatoire.
Le recours à un architecte est obligatoire, uniquement si après travaux, la surface de plancher ou d’emprise au sol totale de votre projet est supérieure à 150 m².
Le code de l’urbanisme prévoit la possibilité de déposer un permis de construire modificatif.
Néanmoins, les modifications envisagées ne doivent pas changer substantiellement la nature et conception générale du projet.
Le permis de construire modificatif existe pour ajuster, suite à des impératifs dits techniques, le projet à la marge. Par exemple :
- Réaliser des modifications mineures de l’aspect extérieur.
- Modifier à la marge l’emprise au sol ou la surface de plancher.
- Changer la destination d’une partie des bâtiments.
Tout ajustement mineur du projet peut donc nécessiter le dépôt d’un permis de construire modificatif auprès de l’autorité compétente.
Attention cependant, toutes modifications d’envergure nécessitera le dépôt d’un nouveau Permis de Construire ou le retrait du Permis initialement accordé ou en en cours d’instruction.
Il est effectivement possible d’annuler un Permis de Construire accordé ou en cours d’instruction. Il suffit; dans ce cas, d’en faire la demande par courrier auprès de l’autorité compétente.
Le transfert d’un Permis de Construire, valide, légal et définitif peut effectivement être transféré à un tiers si les parties en sont d’accord. La demande de transfert ce fait alors via le renseignement du formulaire cerfa n°13412*06 et les différentes pièces listées sur la notice correspondante.
Taxe d’aménagement :
Une taxe d’aménagement s’applique effectivement lorsqu’il y a une création de surface de plancher close et couverte supérieure à 5 m² et que la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1m80.
Comment déclarer la taxe d’aménagement ? :
Cette déclaration se fait dorénavant depuis votre espace sécurisé sur le site des impôts. A cet égard, vous disposez d’un délai de 90 jours après l’achèvement de votre travaux au sens fiscal pour déclarer les éléments nécessaires au calcul de cette taxe.
Comment payer la taxe d’aménagement ?
En règle générale, la Direction départementale ou régionale des Finances Publiques vous adresse le montant de la taxe d’aménagement. Si le montant de la taxe est inférieur à 1500 euros, alors le paiement s’effectue en une fois. Si le montant de la taxe est supérieur à 1500 euros, alors le paiement s’effectue dans ce cas en deux part égales dans les délais suivants :
- A partir de 90 jours de la date d’achèvement de vos travaux.
- 6 mois après la 1ère demande.
Comment estimer la taxe d’aménagement ?
Un simulateur de taxe d’aménagement est désormais disponible à l’adresse suivante : https://www.ecologie.gouv.fr/calcul-taxe-damenagement#webform-sim
Exemple particulier d’une construction nouvelle close et couverte :
Pour calculer la taxe d’aménagement relative à une construction créée, il faut en définitive multiplier la surface taxable de la ou des constructions crées par la valeur annuelle au m² (914 € hors ile de France, 1036 € en Ile de France) et les taux votés par les collectivités territoriales (commune + département).
Par exemple pour la création d’une extension dont la surface taxable est de 20 m² à Saumur.
– Surface taxable : 20 m²
– Valeur annuelle par m² hors île de France : 914 €
– Taux communal : 3 %
– Taux départemental : 2,5 %
Taxe d’aménagement =(20 *914 *3%) + (20 * 914 * 2,5 %) = 1005 euros environ
Exemple particulier d’une installation ou d’un aménagement
Pour calculer la taxe d’aménagement relative à une nouvelle installation ou à un aménagement, il faut en définitive multiplier une valeur forfaitaire (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F23263) par les taux votés par les collectivités territoriales (commune + département).
Par exemple pour l’aménagement d’une place de stationnement à Saumur.
– Valeur forfaitaire pour une place de stationnement : 2000 €
– Taux communal : 3 %
– Taux départemental : 2,5 %
Taxe d’aménagement = (2000 * 3%) + (2000*2,5%) =60 + 50 = 110 euros environ
Taxe de Redevance d’Archéologie Préventive :
Une taxe de redevance d’archéologie préventive s’applique effectivement dans le cadre d’un permis de construire.
Comment déclarer la taxe de Redevance d’Archéologie Préventive ? :
Vous disposez en principe d’un délai de 90 jours après l’achèvement de votre travaux au sens fiscal pour déclarer les éléments nécessaires au calcul de la taxe de redevance d’archéologie préventive. Cette déclaration se fait dorénavant depuis votre espace sécurisé sur le site des impôts.
Comment payer la taxe de Redevance d’Archéologie Préventive ?
La Direction départementale ou régionale des Finances Publiques vous adresse le montant de la taxe de Redevance d’Archéologie Préventive. Si la surface taxable de la construction est inférieure à 5000 m², le paiement de la taxe s’effectue en une fois. Lorsque la surface de la construction est supérieure à 5 000 m², le paiement de la taxe s’effectue sous forme d’acomptes :
- Un premier acompte : égal à 50 % du montant de la taxe, au 9e mois suivant la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.
- Un second acompte : égal à 50 % du montant de la taxe, le 18e mois suivant la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.
Comment estimer la taxe de redevance d’archéologie préventive ?
Exemple particulier d’une construction nouvelle close et couverte :
Pour calculer la redevance d’archéologie préventive relative, il faut en définitive multiplier la surface taxable de la ou des constructions crées par la valeur annuelle forfaitaire (914 € hors ile de France, 1036 € en Ile de France), appliquer un abattement de 50 % et multiplier par la taxe de redevance archéologie préventive fixée à 0,40 %.
Exemple : Redevance d’archéologie préventive pour une extension de 80 m² à Saumur.
– Surface taxable : 80 m²
– Valeur annuelle forfaitaire hors île de France : 914 €
– Taux Abattement : 50 %
– Taux taxe redevance archéologie préventive : 0,40 %
Taxe de Redevance Archéologie Préventive =80 *914 *50%*0,40%= 146,25 euros.
Taxe foncière :
La taxe foncière est un impôt local perçu par les collectivités territoriales. Elle concerne tous les propriétaires. Les services des impôts locaux fixent leur montant.