Vendre son bien à un particulier sans frais d’agence
Pour vendre son bien à un particulier sans frais d’agence, un certain nombre de démarches administratives doit être réalisé. Pour vous permettre d’appréhender au mieux la procédure et réussir votre vente, Origami Conseil vous donne donc quelques informations pratiques.
Vendre son bien sans agence immobilière c’est possible. Cela permet de présenter un prix de vente inférieur aux autres annonces locales pour lesquelles des frais d’agence oscillant généralement entre 3 % et 10 %, s’appliquent. Dans un contexte économique singulier, ces frais d’agence associés aux frais de prêts bancaires tendent en réalité à pénaliser la vente finale. Vendre son bien sans agence, c’est ainsi l’opportunité de rendre son bien plus attractif sur le marché et l’opportunité donc de le vendre plus rapidement.
L’estimation juste du prix de vente est certainement l’étape la plus importante.
Plusieurs outils ou applications existent sur le web et permettent dorénavant aux particuliers d’estimer assez facilement le prix de leur bien :
- Demande de valeur foncière : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
Cette application, développée par la direction générale des Finances publiques, permet de visualiser, en libre accès, les transactions immobilières intervenues les 5 dernières années sur votre commune, qui plus est autour de votre domicile. - Les cartes de prix au m² disponibles sur le web.
- Les outils d’estimation en ligne gratuit.
Ces outils permettent généralement d’identifier un prix au m² moyen à l’échelle d’un quartier et donc par voie de fait le prix de vente final de son bien.
Attention, il est toutefois important d’appréhender la nature des biens mis en vente et de comparer ces derniers avec son propre bien. Ce travail d’analyse permet en effet de mettre en avant les points forts et faibles de son bien et ainsi de pondérer vers le bas ou vert le haut le prix de vente final.
Une marge de négociation comprise entre 3 à 5 % pourra par ailleurs venir compléter le prix de vente alors fixé.
En deuxième lieu, l’étape de réalisation des diagnostics immobiliers n’est pas à négliger. Les diagnostics à mener sans que la liste soit exhaustive, et qui varient selon la nature du bien, sont notamment les suivants :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Audit Energétique si le bien est classé F ou G sur le DPE.
- Diagnostics amiante et plomb avant-vente.
- Etat des installations Gaz et Electricité si les installations ont plus de 15 ans.
- Etat de l’assainissement non collectif si le bien est concerné.
- Etat des risques (naturels, sismiques, technologiques, radon).
- Diagnostic bruit si le bien est situé à proximité d’un aéroport.
- Diagnostic Thermites.
- Diagnostic Mérule.
Les différents rapports issus de ces diagnostics sont ensuite à regrouper dans un dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce DDT sera annexé à la promesse de vente et à l’acte de vente et ainsi porté à la connaissance de l’acquéreur.
Plusieurs informations et documents en vue de la signature d’une future promesse de vente, et acte de vente définitif sont nécessaires. De manière générale et dans les grandes lignes :
- Titre de propriété.
- Avis d’imposition de taxe foncière.
- Copie des factures d’électricité et de gaz.
- Attestation d’assurance habitation.
- Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).
- Carnet d’information du Logement (CNIL).
Ce carnet concerne les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposée depuis le 1er Janvier 2023. Il peut également concerner les logements existants ayant fait l’objet de travaux de rénovation ayant une incidence directe sur leur performance énergétique depuis cette date. Il contient différentes informations clairement précisées juste ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36759.
- Dossier administratif relatant les travaux réalisés à l’échelle du bien (autorisations d’urbanismes, attestations d’achèvement et de conformité, garanties et assurances).
Au cas ou il s’agit d’un appartement, il faut rassembler en plus :
- Un certificat de loi Carrez.
- Le Règlement de la copropriété.
- Les procès-verbaux de l’assemblée générale des trois dernières années.
- Le montant des charges courantes.
- Un carnet d’entretien de l’immeuble.
- Un plan pluriannuel de travaux aussi appelé pré-état daté.
En tant que vendeur, il est aujourd’hui facile de publier une annonce notamment sur des plateformes en ligne gratuites à l’instar du Bon coin qui permet de toucher de nombreux acheteurs potentiels. Il est également possible d’utiliser la presse écrite locale qui jouit encore d’un certain succès auprès de certaines populations. Vous pouvez également utiliser les réseaux sociaux.
Votre annonce doit en principe indiquer de manière synthétique :
- L’emplacement de votre bien et décrire les aménités du quartier.
- La surface carrez ainsi que le nombre de pièces de votre bien.
- La présence ou non d’un extérieur à l’échelle de votre bien.
- Le nombre d’étages ou le numéro d’étage du bien mis en vente.
- Les caractéristiques de confort : cuisine équipée, hauteur sous plafond, orientation du logement.
- La présence ou non d’annexes : cave, garage.
- L’année de construction de votre bien.
Mais aussi toute autre information que vous jugerez utile.
Les photos sont effectivement primordiales dans le cadre d’une annonce immobilière puisque ce sont elles qui permettent de retenir l’attention des acheteurs potentiels. Les photos doivent d’une part être de bonne qualité et doivent d’autre part mettre en évidence un bien immobilier propre, rangé et si possible lumineux. Nos téléphones portables, de plus en plus performants, suffisent généralement à faire de très belles photos.
Dans le cadre des visites, privilégiez essentiellement et de prime abord des créneaux individuels d’une heure. Le ou les visiteurs seront en effet plus à l’aise et vous pourrez ainsi répondre à leurs questions plus aisément. Dans le cadre de cette visite, pensez de surcroit à mettre en avant les qualités de votre logement, de ses annexes éventuelles et du quartier dans lequel il s’inscrit.
Dans le but de maximiser vos chances de vente, pensez par ailleurs à ranger et nettoyer votre logement et à enlever les éléments trop personnels. Pensez enfin à vérifier en amont de cette visite, que les visiteurs sont en capacité d’acheter le bien au prix indiqué, en vérifiant par exemple, la nature de leurs fonctions ou leurs plans de financement.
- L’offre d’achat
Lorsqu’un acheteur s’intéresse à votre bien, il est fort probable que ce dernier vous transmette en premier lieu une offre d’achat.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
L’offre d’achat est en fait un document écrit par lequel une personne physique ou morale exprime son souhait d’acquérir votre bien a des conditions fixées par elle.Quelle forme prend l’offre d’achat et que contient-elle ?
L’offre d’achat prend alors généralement la forme d’une lettre qui contient : la désignation du bien, la date de l’offre, le prix fixé par l’acheteur, la durée de validité de l’offre, le plan de financement, le montant du dépôt de garantie qui sera remis au notaire à la signature du compromis de vente et la date d’entrée dans les lieux souhaitée.
L’acheteur vous transmet en théorie cette offre par mail ou par LRAR.
Quelle est la durée de validité d’une offre d’achat ?
De manière générale, la durée de validité d’une offre d’achat est de quelques jours (1 à 2 semaines). Passé ce délai, attention, l’offre ne sera toutefois plus valable.
L’acheteur, dans le cadre d’une offre d’achat, doit-il me verser une somme d’argent ?
Il faut souligner que l’acheteur à aussi l’interdiction de vous verser une somme d’argent car cela rendrait l’offre caduc.
L’acheteur, peut-il se rétracter après avoir signé l’offre d’achat pour votre bien immobilier ?
Une fois l’offre réceptionnée par le vendeur, il ne faut pas oublier que l’acheteur, durant le délai de validité de l’offre, n’a en aucun cas la possibilité de se rétracter.
Lorsque je réceptionne une offre d’achat, que dois-je faire ?
Lorsque vous réceptionnez une offre d’achat, vous devez, de manière générale, répondre à l’acheteur par LRAR. Différentes hypothèses se présenteront toutefois en l’occurrence.
Offre d’achat au prix :
Dans ce cas, vous devrez accepter son offre en y apposant la mention « Bon pour accord » ainsi que votre « Signature ».
Offre d’achat inférieure au prix :
Dans ce cas, vous pourrez refuser l’offre par écrit ou simplement ne pas répondre au candidat acquéreur. Vous pouvez aussi dans cas présent faire une contre-proposition écrite, c’est-à-dire une nouvelle offre qui rend en conclusion l’offre initiale « caduque ».
Puis-je me rétracter si j’accepte une offre d’achat ?
De toute évidence, non, car si vous acceptez une offre d’achat, vous vous engagez à vendre votre bien et vous ne pourrez plus changer d’avis.Pour concrétiser la vente, il faudra alors passer au stade de la « promesse de vente » puis ensuite au stade de « l’acte de vente définitif ».
2. Promesse de vente
Afin de concrétiser votre accord sur un achat, il est d’usage de signer un avant contrat appelé « promesse de vente ».
Qu’est-ce qu’une promesse de vente?
La promesse de vente est en définitive un avant contrat, recommandé pour exprimer un accord mutuel entre vous et l’acheteur. Ce contrat régit vote relation avec l’acquéreur pendant la préparation de l’acte de vente authentique.La promesse de vente peut prendre par ailleurs deux formes :
- Acte sous seing privée réalisé directement par vous.
- Acte authentique établi chez le notaire.
Que contient la promesse de vente?
La promesse de vente mentionne généralement, sans que cette liste soit exhaustive :
- Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
- Les informations concernant le bien :
- Adresse du bien.
- Origine du bien.
- Descriptif détaillé du bien et notamment documents visés plus hauts.
- Les informations concernant la vente :
- Prix de vente et notamment modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier).
- Durée de validité de la promesse de vente et notamment date limite de signature de l’acte de vente définitif.
- Informations relatives à l’exercice du droit de rétractation.
- Date de disponibilité du bien.
- Des clauses suspensives c’est-à-dire des conditions pour lesquelles la vente pourra se réaliser.
Qui signe la promesse de vente ?
Le vendeur, l’acheteur et le cas échéant le notaire signent la promesse de vente. Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l’acquéreur).
L’acheteur, dans le cadre de cette promesse de vente doit-il verser une quelconque somme d’argent ?
Des clauses inscrites dans la promesse peuvent effectivement prévoir le versement de sommes d’argent dès sa signature ou sous un délai déterminé. Le montant de l’acompte est alors généralement fixé entre 5 % et 10 % du prix de vente. Ce montant sera ensuite déduit du prix total lors de la signature de l’acte définitif de vente.
Quel est le délai de rétractation pour l’acheteur ?
L’acquéreur, à compter de la signature de la promesse de vente, dispose d’un délai de rétraction de 10 jours.
Que est le délai de rétractation pour le vendeur ?
L’engagement de vendre du vendeur est pris dès la signature de la promesse de vente. Si il conteste la vente, il est à noter que l’acheteur peut en demander l’exécution forcée devant le tribunal. C’est-à-dire qu’il peut vous obliger à vendre votre bien.
3. Acte de vente authentique définitif :
Qu’est-ce qu’un acte de vente authentique définitif ?
L’acte de vente définitif conclue en réalité la vente entre vous et votre acheteur. Cet acte est obligatoirement rédigé par un notaire. Il est signé par l’ensemble des parties, dès lors que le notaire a vérifié la situation juridique des personnes et la situation juridique du bien.
Que contient l’acte définitif de vente ?
L’acte de vente définitif contient un contenu globalement similaire à la promesse de vente.
Qui signe l’acte de vente ?
Le vendeur et l’acquéreur signent la promesse, devant un notaire, sous format numérique ou papier. Quel que soit le support, le notaire lit l’acte de vente à haute voix avant que l’acheteur et le vendeur le signent.
Quand l’acheteur reçoit il sont attestation de propriété et les clefs du bien ?
À l’issue de la signature, le notaire fournit à l’acheteur une attestation de propriété. En principe, il lui remet également les clés du bien.
A qui l’acte de vente est-il notifié ?
Après la signature, le notaire enregistre une copie de l’acte de vente auprès du service de publicité foncière.
A quoi sert la publicité foncière ?
Ce Service fiscal tient à jour les renseignements immobiliers, enregistre les actes notariés, perçoit les impôts relatifs à ces formalités et répond aux demandes d’information des usagers. et au cadastre.
L’acheteur devient propriétaire du terrain à compter de la signature de l’acte de vente. Ce transfert de propriété devient opposable. Il ne peut donc être méconnu par les tiers, lesquels doivent en subir les effets et les respecter une fois que l’acte est publié au service de publicité foncière.
C’est pourquoi le notaire doit assurer la publicité foncière et notamment enregistrer l’acte de vente au fichier immobilier du service de publicité foncière dont dépend le terrain.
Que paye l’acheteur à la signature de l’acte de vente ?Le jour de la signature de l’acte de vente, l’acheteur payer généralement l’intégralité du prix de la vente et les frais de notaire. Le notaire délivre alors un reçu à l’acheteur et transfère le montant de la transaction au vendeur après l’enregistrement de l’acte auprès du service de publicité foncière.
Les frais d’actes notariés sont à la charge de l’acheteur. Le vendeur et l’acheteur peuvent néanmoins en décider autrement. Ces frais se composent quoi qu’il en soit des éléments suivants :
- Droits et taxes collectés par le notaire et reversés au Trésor public (droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière ou taxe sur la valeur ajoutée).
- Rémunération du notaire (rédaction de l’acte de vente, consultations, expertise…).
- Frais engagés pour le compte du vendeur et de l’acheteur (extrait de cadastre, par exemple).
Le montant des frais notariés reste le même quand le vendeur et l’acheteur ont chacun leur notaire. Les frais sont en effet partagés entre les 2 notaires.
Il faut souligner qu’il est possible d’évaluer le montant de ces frais grâce à un simulateur en ligne : https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/frais-dacquisition-dits-frais-de-notaire/
Quand l’acheteur reçoit-il son acte de propriété ?
Dès lors que l’enregistrement de l’acte est effectué, le notaire notifie la copie de l’acte de propriété à l’acheteur en main propre ou par LRAR. Cette copie, revêtue des cachets de l’administration fiscale, constitue le titre de propriété. Le délai de réception de cette copie est en général d’environ 6 mois après la signature de l’acte de vente.